¿Alquilar un inmueble por habitaciones?

Alquilar un inmueble por habitaciones

El alquiler de inmuebles en Madrid muchas veces va asociado a una decisión a la que se enfrentan muchos propietarios, que no es otra que el hecho de alquilar su vivienda completa o por habitaciones.

Hay que tener en cuenta que si se decide alquilar por habitaciones, el contrato no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil, ya que solo se está alquilando una parte de la vivienda. En este caso, el alquiler de la habitación no está amparado por el sistema de garantías de la LAU para el propietario y el inquilino.

Para alquilar habitaciones, el propietario deberá cumplimentar un contrato por cada uno de sus inquilinos y la duración la establecerán ambas partes. No hay prórrogas obligatorias y, en caso de estudiantes, lo más normal es fijar el periodo lectivo.

Para alquilar una habitación la vivienda debe estar amueblada, por tanto es imprescindible redactar un inventario con el mobiliario existente en las zonas comunes y la habitación que se alquila. También es aconsejable establecer unas normas sobre la utilización de dichas zonas comunes.

El propietario que alquila por habitaciones deberá declarar los ingresos a Hacienda, aunque también puede desgravarse por ello. Sin embargo, el inquilino no tiene derecho a ninguna desgravación. El propietario se enfrenta también a varios inconvenientes con el alquiler por habitaciones:

Duración del contrato

La duración no está sujeta a los tres años que establece la LAU para vivienda completa y es necesario llegar a un acuerdo con el inquilino. En caso de estudiantes, la vivienda suele quedar sin alquilar en verano y al curso siguiente tampoco tiene la seguridad de que vaya a tener inquilinos.

Contratos diferentes

Como hemos dicho, el propietario deberá redactar tantos contratos como inquilinos tenga en cada habitación. En una vivienda completa es responsabilidad del inquilino la elección de las personas que van a estar con él, pero en el alquiler por habitaciones es responsabilidad del casero las personas que convivan en la vivienda y él es quien firma los contratos con cada uno de ellos.

Responsabilidades

En el alquiler de vivienda completa están claras las responsabilidades de propietario e inquilino, pero en el alquiler por habitaciones no está tan clara, ya que los inquilinos deben ser responsables a nivel individual, entre ellos y con respecto al propietario.

¿Es recomendable el alquiler por habitaciones?

Los profesionales indican siempre que la seguridad en el alquiler tiene que ver con la persona que contrata más que la modalidad que elija. Hay propietarios que prefieren el alquiler de su vivienda completa porque hay una ley muy clara al respecto y todo está digamos más “atado” que en el caso del alquiler por habitaciones.

Sin embargo esta modalidad puede ser también muy efectiva para determinado tipo de viviendas donde el propietario consigue más rentabilidad con esta fórmula que no se ciñe a plazos ni condiciones estrictas como marca la LAU.

En cualquier caso, se elija una u otra opción, es imprescindible tener una seguridad jurídica a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento para, en caso de incumplimiento, poder recurrir al auxilio judicial para resolverlo. Como siempre, la presencia de un profesional nos dará la confianza necesaria desde la elección del inquilino hasta la firma del contrato y su seguimiento.

Alquilar tu piso para no arruinarte

Alquilar tu piso para no arruinarte

El miedo a los impagos y los posibles destrozos del inmueble son las principales razones por las que un propietario puede tomar la decisión de no poner en alquiler su vivienda. Lo que realmente buscan los propietarios es un alquiler garantizado y tampoco es una utopía si se toman las decisiones adecuadas.

Impagos

Si el inquilino no paga el alquiler hay distintos procedimientos que se pueden llevar a cabo, como requerimientos por escrito después del primer mes del impago. Sin embargo, ese tipo de procedimiento es aconsejable hacerlo siempre con el respaldo de un profesional experto en la materia. También hay veces que hablando con el inquilino se puede llegar a un entendimiento sin necesidad de recurrir a la justicia.

Garantías que se le pueden exigir a un inquilino

Además de la nómina y el contrato laboral, también se le puede pedir un aval o un depósito. El aval suele tener un año de duración y sería una entidad financiera la que se encargaría de pagar la renta en caso de impago. El depósito es un ingreso de un determinado número de meses de alquiler como garantía por impago. Otra opción es contratar un seguro de impagos que ofrecen las agencias especializadas y que se encargarían de pagar al propietario hasta la resolución judicial del caso.

Subidas de la renta anual

En los cinco primeros años de contrato la ley indica que se puede aplicar la variación del IPC, que puede subir o bajar la renta dependiendo de cada año. A partir del sexto año las subidas se pactarán entre el propietario y el inquilino, pudiendo negociar ambos las cuotas mensuales a pagar durante el año en curso.

¿Un contrato firmado por el casero y el inquilino es legal?

La LAU da validez a estos contratos, incluso a los verbales, aunque no es aconsejable por los problemas que pueden ocasionar en el futuro. Lo mejor para el propietario es confiar la redacción del contrato a un profesional que introduzca las cláusulas pertinentes en base al tipo de inmueble y a las necesidades del propietario. También es aconsejable que un profesional lleve a cabo el seguimiento durante la vida útil del contrato.

¿Quién paga los suministros de la casa?

En muchos alquileres el agua se incluye en la renta y en otros lo paga el propietario porque va incluida en la cuota de la comunidad de propietarios. Son aspectos que se pueden negociar entre el propietario y el inquilino. Sin embargo, el suministro de luz y gas suele pagarlo el inquilino, ya que son consumos totalmente individualizados y que corresponde abonar a la persona que vive en el inmueble.

¿Piso amueblado o sin amueblar?

Los expertos aconsejan alquilar el piso sin amueblar, es decir, solo con los sanitarios y los electrodomésticos de la cocina. Las necesidades del inquilino pueden ser muy variopintas y pueden cambiar los muebles existentes o incluso traer su propio mobiliario de su anterior vivienda. En tiempos de crisis, también puede suceder que haya inquilinos que se adapten a los muebles de la vivienda para evitar una inversión en el mobiliario de la casa.

¿Se puede incrementar la renta por una vivienda amueblada?

Si los muebles son nuevos se podría aumentar la renta en un 5%, aunque se aconseja elaborar un inventario antes de alquilar el inmueble. Si los muebles son viejos no supone un incremento de la cuota, ya que el propio inquilino podría solicitar su retirada para poner sus propios muebles.

Esperamos con estas respuestas arrojar un poco de luz a las dudas de muchos propietarios a la hora de poner en alquiler sus viviendas.

¿Cuánto cuesta realmente un piso en Madrid?

Cuánto cuesta realmente un piso en Madrid

En 2017, el alquiler de inmuebles en Madrid se incrementó debido a la progresiva ascensión del coste del metro cuadrado que, como media, se situó en 13,1€. Este crecimiento desmedido ha afectado directamente a las rentas mensuales de alquiler y lo cierto es que únicamente atiende a la ley de la oferta y la demanda, en un sector cada vez más condicionado por el alquiler de viviendas turísticas.

Claves en la subida de precios

La escasa oferta de viviendas en alquiler y la creciente demanda han encarecido el sector, de tal forma que en algunos distritos de la capital se ha llegado a subir de 600 a 750 euros la renta mensual. Esta situación, un tanto descontrolada, ha originado la desorientación tanto de propietarios como inquilinos, unos para aumentar el rendimiento de sus inmuebles y otros para evitar pagar precios excesivos.

Sin embargo, los profesionales del sector ven normal este incremento de precios, dado el progresivo aumento de los alquileres en España de un 10% a un 20% en los últimos años, algo que nunca había sucedido en un país donde la propiedad sigue siendo la primera opción a la hora de acceder a la vivienda.

Las zonas céntricas son las más caras, más aún por la competencia con el alquiler turístico. Sin embargo, a medida que nos alejamos del distrito centro, los precios tienden a regularizarse. En el distrito Centro el metro cuadrado vale 15,7 euros, 15,1 en Chamberí, 13,8 Salamanca y 13,1 Moncloa-Aravaca.

Los distritos más baratos son Villaverde (6,9), Vicálvaro (7,5) y Puente de Vallecas (7,6). De los 21 distritos madrileños, ocho están por encima del listón de los 1.000 euros mensuales y otros ocho se mueven entre 500 y 700 euros. Las rentas se incrementaron en el último año hasta un 24,1% en Chamberí y un 23,6% en el distrito Centro. En Villaverde y Vicálvaro aumentaron un 6,1% y un 8,6%

Factores condicionantes para fijar un precio de renta

No hay que olvidar que fijar un precio correcto en la renta de alquiler, según las fluctuaciones del mercado, permite alquiler más rápido y obtener rentabilidad cuanto antes. Hay que tener en cuenta estos factores:

  • Llevar a cabo un análisis de la oferta y la demanda de la zona
  • Considerar las características de la vivienda como aislamiento y  calificación energética.
  • Si no se tienen los conocimientos necesarios es mejor contar con los servicios de un profesional del sector para tener todas las garantías.

Los expertos señalan que la administración debe encontrar el punto de equilibrio en el sector para que los precios no se disparen. Para ello deberían crear más incentivos para el alquiler, por ejemplo con beneficios fiscales, tanto para propietarios como inquilinos que cumplan la ley.

Los nuevos contratos de arrendamiento ya se están firmando con las subidas que se han producido en los últimos meses, sin embargo, los inquilinos que ya tienen contratos antiguos experimentarán una subida más moderada, según el IPC.

Una vez concluido el contrato, si se acuerda una prórroga tácita, la renta inicial debe ser respetada, aunque el propietario siempre puede resolver el contrato anterior y redactar uno nuevo con la nueva renta que estime oportuno.

Visite estos enlaces si esta pensando en alquilar un inmueble en Madrid:

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Qué piden para alquilar un piso: todo lo que debes saber

A la hora de alquilar un piso, tanto inquilinos como propietarios, si es la primera vez que lo hacen, se plantean la misma pregunta.

¿Qué es lo que se necesita para alquilar un inmueble?

Muchas son las dudas al respecto y creemos que es necesario aclarar punto por punto cada aspecto legal para contestar de la mejor manera posible. Aquí exponemos todo lo que la normativa legal vigente exige al inquilino y propietario en un contrato de alquiler seguro:

  • Documentación: el DNI o pasaporte del inquilino, así como del propietario, es imprescindible para formalizar un contrato de alquiler. Y no solo eso. También es necesaria la documentación de las personas que van a vivir en la vivienda.
  • Documentación laboral: otra de las preocupaciones de los propietarios es conocer la situación laboral de los candidatos, si están trabajando o en el paro y si pueden asumir sin problemas el pago de la cuota mensual de alquiler. Para resolver estas preguntas lo más habitual es pedir el contrato de trabajo actual, la nómina y los movimientos bancarios, así como un certificado de no incidencias bancarias, donde se muestra que no han existido descubiertos ni incidencias de impago en la cuenta.
  • Referencias del inquilino: el propietario puede pedir al futuro inquilino referencias de caseros anteriores para comprobar que no ha ocasionado ningún pr
  • Fianza y renta: una vez formalizado el contrato de alquiler, el inquilino deberá pagar la fianza legal correspondiente, que normalmente suele ser una mensualidad de renta. Esta se depositará en el organismo correspondiente de cada Comunidad Autónoma. Además, deberá abonar el mes por adelantado cuando reciba las llaves y, si ha contratado los servicios de una agencia inmobiliaria, pagar sus honorarios.

Estos son los principales aspectos legales que tanto propietarios como inquilinos deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler. Pero, sin lugar a dudas, lo mejor para ambas partes será contar con los servicios de verdaderos profesionales del sector que asesoren convenientemente a unos y a otros para llegar a acuerdos y que ambos salgan beneficiadas. Se trata de una inversión en tranquilidad y seguridad para que todo se desarrolle por los cauces legales correspondientes.

Estos enlaces pueden ser de utilidad, si esta pensando en alquilar un inmueble ó vivienda:

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Qué cubre un seguro de impago

Alquiler seguro

La principal preocupación de los propietarios a la hora de poner en alquiler su vivienda son los impagos. Antes se pedían avales bancarios, por ejemplo, pero ahora los profesionales del sector apuestan más por los seguros de impago que ofrecen las agencias que gestionan un alquiler seguro, que permiten acceder a una vivienda de alquiler a inquilinos que, aun siendo solventes, no disponían del dinero suficiente para un aval.

¿Cómo funcionan lo seguros de impagos?

En primer lugar hay que decir que el seguro de impagos funciona como un filtro para seleccionar al inquilino, ya que la compañía aseguradora hace un estudio previo del candidato para comprobar su solvencia económica. Cuando se firma el contrato de arrendamiento, el seguro suele cubrir el pago de hasta 12 mensualidades adeudadas y, en algunos casos, pueden adelantarse incluso los recibos impagados, pero eso depende de la aseguradora.
La mayoría de estos seguros ofrecen defensa jurídica a los propietarios en todo tipo de conflictos civiles o penales con el inquilino. También cubren los desperfectos de la vivienda y los posibles robos causados por el arrendatario.

El coste de los seguros de impagos

El coste de los seguros de impagos suele oscilar entre el 3% y el 5% de la renta anual del inmueble. Por ejemplo, en una vivienda de 700 euros mensuales, el seguro supondría un coste de entre 252 y 420 euros anuales.
Otro aspecto a reseñar es que el propietario debe notificar cuanto antes el impago a la agencia inmobiliaria para comenzar con las gestiones pertinentes que se inician por la vía amistosa con el inquilino y suele terminar con la demanda de desahucio. Si pasados 45 días desde el primer impago, el propietario no lo ha notificado, pierde el derecho al adelanto de las rentas impagadas.
Una vez cumplidos los tres meses de plazo de impagos, el asegurado puede solicitar a la aseguradora el adelanto de las rentas impagadas hasta ese momento y que excedan de la franquicia pactada al inicio del contrato.
Sin duda los seguros de impago son cada vez más aceptados por parte de los propietarios. Según OESA (Observatorio Español del Seguro del Alquiler), 6 de cada 10 propietarios exigen a sus inquinlinos otras garantías distintas a la fianza y este tipo de pólizas son las que más han crecido en el último año. Por lo que parece, los resultados están siendo muy buenos, ya que casi el 70% de los propietarios renueva su póliza de impagos. Las principales razones son las coberturas que ofrecen, el coste, el informe de solvencia del inquilino y la rapidez de respuesta ante el primer impago.