¿Cuánto cuesta realmente un piso en Madrid?

Cuánto cuesta realmente un piso en Madrid

En 2017, el alquiler de inmuebles en Madrid se incrementó debido a la progresiva ascensión del coste del metro cuadrado que, como media, se situó en 13,1€. Este crecimiento desmedido ha afectado directamente a las rentas mensuales de alquiler y lo cierto es que únicamente atiende a la ley de la oferta y la demanda, en un sector cada vez más condicionado por el alquiler de viviendas turísticas.

Claves en la subida de precios

La escasa oferta de viviendas en alquiler y la creciente demanda han encarecido el sector, de tal forma que en algunos distritos de la capital se ha llegado a subir de 600 a 750 euros la renta mensual. Esta situación, un tanto descontrolada, ha originado la desorientación tanto de propietarios como inquilinos, unos para aumentar el rendimiento de sus inmuebles y otros para evitar pagar precios excesivos.

Sin embargo, los profesionales del sector ven normal este incremento de precios, dado el progresivo aumento de los alquileres en España de un 10% a un 20% en los últimos años, algo que nunca había sucedido en un país donde la propiedad sigue siendo la primera opción a la hora de acceder a la vivienda.

Las zonas céntricas son las más caras, más aún por la competencia con el alquiler turístico. Sin embargo, a medida que nos alejamos del distrito centro, los precios tienden a regularizarse. En el distrito Centro el metro cuadrado vale 15,7 euros, 15,1 en Chamberí, 13,8 Salamanca y 13,1 Moncloa-Aravaca.

Los distritos más baratos son Villaverde (6,9), Vicálvaro (7,5) y Puente de Vallecas (7,6). De los 21 distritos madrileños, ocho están por encima del listón de los 1.000 euros mensuales y otros ocho se mueven entre 500 y 700 euros. Las rentas se incrementaron en el último año hasta un 24,1% en Chamberí y un 23,6% en el distrito Centro. En Villaverde y Vicálvaro aumentaron un 6,1% y un 8,6%

Factores condicionantes para fijar un precio de renta

No hay que olvidar que fijar un precio correcto en la renta de alquiler, según las fluctuaciones del mercado, permite alquiler más rápido y obtener rentabilidad cuanto antes. Hay que tener en cuenta estos factores:

  • Llevar a cabo un análisis de la oferta y la demanda de la zona
  • Considerar las características de la vivienda como aislamiento y  calificación energética.
  • Si no se tienen los conocimientos necesarios es mejor contar con los servicios de un profesional del sector para tener todas las garantías.

Los expertos señalan que la administración debe encontrar el punto de equilibrio en el sector para que los precios no se disparen. Para ello deberían crear más incentivos para el alquiler, por ejemplo con beneficios fiscales, tanto para propietarios como inquilinos que cumplan la ley.

Los nuevos contratos de arrendamiento ya se están firmando con las subidas que se han producido en los últimos meses, sin embargo, los inquilinos que ya tienen contratos antiguos experimentarán una subida más moderada, según el IPC.

Una vez concluido el contrato, si se acuerda una prórroga tácita, la renta inicial debe ser respetada, aunque el propietario siempre puede resolver el contrato anterior y redactar uno nuevo con la nueva renta que estime oportuno.

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Qué piden para alquilar un piso: todo lo que debes saber

A la hora de alquilar un piso, tanto inquilinos como propietarios, si es la primera vez que lo hacen, se plantean la misma pregunta.

¿Qué es lo que se necesita para alquilar un inmueble?

Muchas son las dudas al respecto y creemos que es necesario aclarar punto por punto cada aspecto legal para contestar de la mejor manera posible. Aquí exponemos todo lo que la normativa legal vigente exige al inquilino y propietario en un contrato de alquiler seguro:

  • Documentación: el DNI o pasaporte del inquilino, así como del propietario, es imprescindible para formalizar un contrato de alquiler. Y no solo eso. También es necesaria la documentación de las personas que van a vivir en la vivienda.
  • Documentación laboral: otra de las preocupaciones de los propietarios es conocer la situación laboral de los candidatos, si están trabajando o en el paro y si pueden asumir sin problemas el pago de la cuota mensual de alquiler. Para resolver estas preguntas lo más habitual es pedir el contrato de trabajo actual, la nómina y los movimientos bancarios, así como un certificado de no incidencias bancarias, donde se muestra que no han existido descubiertos ni incidencias de impago en la cuenta.
  • Referencias del inquilino: el propietario puede pedir al futuro inquilino referencias de caseros anteriores para comprobar que no ha ocasionado ningún pr
  • Fianza y renta: una vez formalizado el contrato de alquiler, el inquilino deberá pagar la fianza legal correspondiente, que normalmente suele ser una mensualidad de renta. Esta se depositará en el organismo correspondiente de cada Comunidad Autónoma. Además, deberá abonar el mes por adelantado cuando reciba las llaves y, si ha contratado los servicios de una agencia inmobiliaria, pagar sus honorarios.

Estos son los principales aspectos legales que tanto propietarios como inquilinos deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler. Pero, sin lugar a dudas, lo mejor para ambas partes será contar con los servicios de verdaderos profesionales del sector que asesoren convenientemente a unos y a otros para llegar a acuerdos y que ambos salgan beneficiadas. Se trata de una inversión en tranquilidad y seguridad para que todo se desarrolle por los cauces legales correspondientes.

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Perfil de los inquilinos que viven de alquiler

Perfil de los inquilinos que viven de alquiler

Perifil del inquilino español

Recientemente se ha publicado la sexta edición del “Perfil del Inquilino en España”, elaborado por “Alquiler Seguro”, donde se ha hecho hincapié en la tipología del inquilino más común en España. En un rápido resumen podemos decir que se trata de un varón, en la treintena, de nacionalidad española, con contrato indefinido en el sector servicios, con una antigüedad laboral de unos dos años y medio y con un sueldo promedio de 1100 euros al mes.

Un 42,78% de los encuestados era soltero, por un 32,6% de casados y 12,9% separados o divorciados. El estudio también dice que el 38,05% de los contratos que se firman es para dos personas, frente al 23,8% que es de una sola persona y el 20,6% que es de tres.

En cuanto a los salarios, como hemos dicho, el promedio oscila alrededor de los 1.100 euros al mes. Según el estudio, el 35,26% de los encuestados tiene un sueldo entre los 10.000 y los 20.000 euros anuales. El 20,21% de los inquilinos tienen unos sueldos entre los 30.000 y los 40.000 euros y solo el 3,35% de las personas encuestadas afirma percibir sueldos igual o superiores a 50.000 euros anuales.

Otro factor importante a la hora de analizar el sector del alquiler en España es el factor determinante por el que un inquilino elige una vivienda y no otra, y ese factor determinante, o al menos el más valorado por los encuestados, es la cercanía del inmueble con su lugar de trabajo, sobre todo en grandes ciudades donde las distancias son grandes.

En cuanto al tiempo que tarda un inquilino en encontrar vivienda, el estudio concluye que necesita una media de unos 19 días para conseguir lo que está buscando y el medio más utilizado es a través de los portales de internet. La estancia media del inquilino una vez ha firmado el contrato de arrendamiento normalmente es superior a los dos años.

Pero este no es solo el principal perfil de inquilino que sobresale en España. Especialmente después de la crisis han aumentado el número de familias con niños que, ante la imposibilidad de comprar una vivienda, se han visto obligados a alquilar su vivienda habitual y buscar un inmueble más asequible para vivir. De esta forma se convierten en inquilinos y caseros a la vez.

Parece que la crisis está dando los últimos coletazos y sin duda las tendencias de alquiler en España irán cambiando. Estaremos muy atentos a los posibles cambios en los próximos meses y años.

Enlaces de interés:

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Cómo afecta el Euribor a las hipotecas

Euribor

No todo el mundo sabe exactamente qué es el Euribor. Quizá saben que afecta directamente a los importes que se deben pagar de la hipoteca pero no conocen su funcionamiento ni cómo pueden afectar las fluctuaciones a las cuotas mensuales de un alquiler seguro. Por tanto, lo primero es definir con exactitud.

Qué es el Euribor.

Se trata de un índice de referencia que nos indica el tipo de interés que pagan los bancos a la hora de prestarse dinero entre ellos dentro de la zona euro. Es decir, sería el porcentaje que paga un banco cuando otro le presta dinero. De ahí que las siglas de Euribor sean “European Inter Bank Offered Rate”, porque marca el interés de los préstamos entre entidades.
En realidad, no sólo es un tipo de interés, sino la media a la que se prestan los bancos europeos el dinero en un plazo determinado. El valor del Euribor se publica diariamente y el que se usa como índice de referencia en las hipotecas es la media mensual del Euribor a un año.

¿Por qué afecta a mi hipoteca?

En realidad, lo que marca las subidas y bajadas de una hipoteca no es solo el Euribor, que depende casi exclusivamente del mercado, el segundo indicador es el diferencial, que se firma con el banco en la concesión de la hipoteca y suele ser un parámetro fijo.
No olvidemos que el interés de una hipoteca puede ser fijo o variable, normalmente suele ser variable debido a los plazos de amortización tan amplios que se conceden en la actualidad. Entonces, para saber el tipo de interés que se aplica a una hipoteca hemos de sumar el índice de referencia utilizado, en este caso el Euribor, más el diferencial de cada hipoteca.

Cómo calcular los intereses de nuestra hipoteca

Vamos a poner un ejemplo. Si tenemos una hipoteca con un diferencial del 1,20% y el Euribor está en el 0,65%, tendremos que pagar un interés de un 1,85%. El Euribor se revisa cada seis meses por tanto, cuanto más bajo sea menos tendremos que pagar de hipoteca. Lo que ocurre es que el Euribor suele ser bastante impredecible, como cualquier otra variable económica. Es muy difícil aventurarse a predecir los valores futuros del Euribor, ya que pueden variar mucho en un corto plazo de tiempo.

Fluctuaciones del Euribor

En los últimos años, con la crisis económica, el Euribor se ha movido en registros muy bajos con la finalidad de que el crédito entre las entidades financieras y entre bancos y empresas pudiera fluir para reactivar la economía. Sin embargo, años atrás, el Euribor marcó hitos históricos llegando incluso hasta el 6% con el fin de detener el crédito excesivo que estaban concediendo los bancos a empresas y particulares.
Actualmente, aunque el Euribor viene de marcar mínimos importantes, está empezando a repuntar debido a la reactivación económica y el precio de las hipotecas está subiendo. Por tanto, a la hora de buscar un préstamo hipotecario para acceder una vivienda debemos tener siempre presente las fluctuaciones del Euribor para saber cómo afectará a los pagos mensuales de nuestra hipoteca.

Qué cubre un seguro de impago

Alquiler seguro

La principal preocupación de los propietarios a la hora de poner en alquiler su vivienda son los impagos. Antes se pedían avales bancarios, por ejemplo, pero ahora los profesionales del sector apuestan más por los seguros de impago que ofrecen las agencias que gestionan un alquiler seguro, que permiten acceder a una vivienda de alquiler a inquilinos que, aun siendo solventes, no disponían del dinero suficiente para un aval.

¿Cómo funcionan lo seguros de impagos?

En primer lugar hay que decir que el seguro de impagos funciona como un filtro para seleccionar al inquilino, ya que la compañía aseguradora hace un estudio previo del candidato para comprobar su solvencia económica. Cuando se firma el contrato de arrendamiento, el seguro suele cubrir el pago de hasta 12 mensualidades adeudadas y, en algunos casos, pueden adelantarse incluso los recibos impagados, pero eso depende de la aseguradora.
La mayoría de estos seguros ofrecen defensa jurídica a los propietarios en todo tipo de conflictos civiles o penales con el inquilino. También cubren los desperfectos de la vivienda y los posibles robos causados por el arrendatario.

El coste de los seguros de impagos

El coste de los seguros de impagos suele oscilar entre el 3% y el 5% de la renta anual del inmueble. Por ejemplo, en una vivienda de 700 euros mensuales, el seguro supondría un coste de entre 252 y 420 euros anuales.
Otro aspecto a reseñar es que el propietario debe notificar cuanto antes el impago a la agencia inmobiliaria para comenzar con las gestiones pertinentes que se inician por la vía amistosa con el inquilino y suele terminar con la demanda de desahucio. Si pasados 45 días desde el primer impago, el propietario no lo ha notificado, pierde el derecho al adelanto de las rentas impagadas.
Una vez cumplidos los tres meses de plazo de impagos, el asegurado puede solicitar a la aseguradora el adelanto de las rentas impagadas hasta ese momento y que excedan de la franquicia pactada al inicio del contrato.
Sin duda los seguros de impago son cada vez más aceptados por parte de los propietarios. Según OESA (Observatorio Español del Seguro del Alquiler), 6 de cada 10 propietarios exigen a sus inquinlinos otras garantías distintas a la fianza y este tipo de pólizas son las que más han crecido en el último año. Por lo que parece, los resultados están siendo muy buenos, ya que casi el 70% de los propietarios renueva su póliza de impagos. Las principales razones son las coberturas que ofrecen, el coste, el informe de solvencia del inquilino y la rapidez de respuesta ante el primer impago.

Qué es la revisión ITE

certificado ITE

El ITE (Inspección Técnica de Edificios) es un trámite obligatorio regulado por el Real Decreto 8/2011 ideado para garantizar el estado de conservación, salubridad y habitabilidad de los edificios de más de 50 años de antigüedad. Son las comunidades autónomas las que rigen esta inspección y, algunas de ellas, obligan a revisar construcciones más recientes, como en el caso de Cataluña (45 años), Castilla y León (40) o Madrid (30 años). En cualquier caso una agencia de gestión de alquiler seguro, se asegurará que el inmueble cumpla con todos los tramites legales.

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Cómo obtener el certificado energético para la vivienda

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¿Qué es el certificado energético para la vivienda?

El certificado energético es un documento obligatorio desde el 1 de junio de 2013, indispensable en cualquier contrato de compraventa o arrendamiento y su cometido es reflejar el consumo energético del inmueble. Si el propietario quiere llevar a cabo un alquiler seguro, sin duda debe contar con este certificado. Estos son los pasos que hay que seguir para obtenerlo:

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